Wensenlijst en budget: zo maak je je zoekopdracht in Spanje realistisch

Het meest gehoorde probleem dat makelaars bij Nederlandse kopers zien, is niet dat er te weinig woningen zijn, maar dat wensen en budget niet bij elkaar passen. Een voorbeeld dat een makelaar gaf: een koper die een woning wil op loopafstand van het dorp en het strand, in een gewilde streek, met een budget dat daar gewoon niet voor reikt. "Vergeet het." Zulke zoektochten lopen soms twee jaar, met telkens dezelfde teleurstelling. De oplossing is geen ander portal maar een eerlijker lijst: wat moet echt, wat mag onderhandelbaar zijn, en wat wil je er eigenlijk voor over hebben.

Drie vragen voor je begint met zoeken

Begin met drie vragen. Wat is jouw doel: wonen, een tweede huis voor jezelf, of rendement? Hoeveel tijd per jaar verblijf je er echt? En wat past in de zoekopdracht als je kiest tussen ligging, grootte en staat? Makelaars zeggen dat kopers pas goed weten wat ze willen als ze verschillende woningen hebben gezien, dus houd je lijst in het begin ruim. Heb je een kind op komst, dan zeggen makelaars dat het aantal slaapkamers een eis wordt, geen wens. Zo'n praktische vraag stelt een goede makelaar zelf al in het eerste gesprek.

Wat komt er bovenop de koopsom?

Reken niet met de vraagprijs alleen. Bovenop de koopsom komen de aankoopkosten: de belasting op de overdracht (ITP of AJD, geregeld in een wet uit 1993 die de tarieven aan de comunidades autónomas overlaat), de notaris, waarvan de tarieven in een Real Decreto uit 1989 zijn vastgelegd, en de kosten van je jurist en de registratie. De plusvalía, de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, valt volgens artikel 106 van de wet op de gemeentelijke belastingen wettelijk bij de verkoper. De actuele percentages vind je op de pagina over belastingen en kosten. Reserveer daarnaast een bedrag voor de eerste periode in het huis, zoals het overzetten van contracten voor stroom, water en alarm en de verzekering.

Gerenoveerd of op te knappen

Vraag ook wat de woning nog nodig heeft. Makelaars vertellen dat veel bestaande woningen werk nodig hebben, en dat renovatiebudgetten sterk uiteenlopen met het afwerkingsniveau: een eenvoudige afwerking en een luxe afwerking liggen per vierkante meter ver uit elkaar. Wees extra voorzichtig met woningen die als "gerenoveerd" worden aangeboden. Er worden woningen verkocht die oppervlakkig zijn opgeknapt, met nieuwe vloeren en verf, maar met oude leidingen en slechte muren. Dat zie je niet op een foto. Vraag naar de vergunningen en de facturen van het werk, laat een architect meekijken, en bedenk dat zo'n woning later moeilijk te verkopen of te verhuren is.

De vraagprijs lezen

Leer de vraagprijs lezen. Makelaars aan de populaire kust vertellen dat de prijzen stijgen en het aanbod krimpt, maar niet de kwaliteit, en dat sommige eigenaren te veel vragen. Zo'n woning blijft maandenlang online staan. Een lange adverteertijd is een aanwijzing, geen koopje: de makelaars die ons dit vertelden, adviseren om te vragen sinds wanneer de woning te koop staat en of de prijs al is aangepast. Volgens makelaars noteren sommige kantoren eerst een hoge prijs om het mandaat binnen te halen en verlagen ze die daarna stapsgewijs. Een eerlijke makelaar vertelt je dat een prijs te hoog is, ook als hij daardoor het mandaat verliest.

Een tweede huis en verhuur

Een tweede huis laten verdienen door verhuur is een veelgehoorde wens, maar niet iets om als vanzelfsprekend in te rekenen. Makelaars aan de Costa del Sol vertelden dat strengere verhuurregels en hogere prijzen de koper steeds vaker richting eigen gebruik duwen in plaats van belegging, en een makelaar aan de Costa Blanca zei dat de tijd van gemakkelijke rendementen voorbij is. De regels voor toeristische verhuur verschillen per regio en veranderen regelmatig, dus controleer ze voor de aankoop bij de gemeente of de regionale overheid en reken het huis ook zonder huurinkomsten rond. Wie de woning een paar maanden per jaar zelf gebruikt en de rest verhuurt, heeft bovendien een beheerkantoor nodig voor schoonmaak en sleuteloverdracht.

Laat tot slot je zoekgebied meebewegen. Als de prijs in de populaire dorpen boven je budget ligt, kijk dan naar het binnenland, de tweede lijn of een andere streek; makelaars zien kopers die door de prijzen aan de top van de kust uitwijken naar goedkopere regio's. Leg dan opnieuw vast wat je niet wilt inleveren. Je kunt beter een kleiner huis in het gebied van je keuze kopen dan een groot huis op een plek waar je niet gelukkig wordt.

Over de bronnen op deze pagina: de wetten achter de aankoopkosten staan met bron in de tabel. De rest, van het lezen van een vraagprijs tot de ervaringen met renovatie en verhuur, komt uit gesprekken die wij voerden met makelaars aan de Costa Blanca en de Costa del Sol. Dat is praktijkervaring en geen geverifieerde bron, dus toets wat voor jouw aankoop telt bij je eigen jurist.