Een huis kopen

Een Spaans koopproces volgt vaste stappen, maar de volgorde waarin Nederlandse kopers ze doorlopen gaat regelmatig mis. Eerst het NIE en de financiering, dan pas een bod: zonder NIE kun je geen rekening openen om de aanbetaling over te maken en geen escritura laten opstellen. Wie een hypotheek nodig heeft, vraagt die aan voordat hij tekent, niet erna: Spaanse banken beoordelen niet-ingezeten kopers voorzichtiger dan ingezeten kopers, en een afwijzing na het tekenen van een arras-contract kan de aanbetaling kosten.

Na een geaccepteerd bod volgt meestal een arras-contract (contrato de arras), een particuliere overeenkomst met een aanbetaling. Dat bedrag is marktgebruik, geen wettelijk vastgesteld percentage, en verschilt per verkoper en makelaar: je onderhandelt het als onderdeel van je bod. Het contract regelt ook wat er gebeurt als een van beide partijen terugtrekt: bij arras penitenciales verlies je als koper de aanbetaling, en betaalt de verkoper bij terugtrekken het dubbele terug. Laat dit contract altijd controleren voordat je tekent, het is het moment waarop je financieel gebonden raakt, niet de uiteindelijke akte.

Tussen het arras-contract en de notariële akte zit het juridische controlewerk: een nota simple uit het Registro de la Propiedad (toont eigenaar, hypotheken en beslagen), een check bij het Catastro (oppervlakte en grenzen), en bij een appartement de laatste vergaderverslagen van de vereniging van eigenaars om achterstallige bijdragen uit te sluiten. Bij nieuwbouw is er een aanvullende laag: de wettelijke garantie via de Ley de Ordenación de la Edificación geeft 10 jaar garantie op constructieve gebreken, 3 jaar op bewoonbaarheidsgebreken zoals vocht of isolatie, en 1 jaar op afwerkingsgebreken. Bij bestaande bouw bestaat die garantie niet: daar draait de controle volledig om wat de nota simple en een bouwkundige keuring laten zien.

Zodra alle controles rond zijn, teken je de escritura pública bij de notaris en betaal je het restant van de koopprijs. De notaris stuurt de akte door voor inschrijving in het Registro de la Propiedad, dat wettelijk maximaal 15 werkdagen heeft om de akte te beoordelen (calificación registral) voordat de eigendomsoverdracht formeel is bijgeschreven. Tot die inschrijving rond is, ben je koper op grond van de akte maar staat de registratie nog niet vast, wat relevant is als je snel wilt doorverkopen of belasten.

Huren voordat je koopt is in de praktijk de goedkoopste manier om een fout te voorkomen: een winterseizoen in de wijk waar je wilt kopen laat zien wat een makelaar in het hoogseizoen niet toont, van geluid en parkeerdruk tot welke voorzieningen buiten het toeristenseizoen daadwerkelijk open blijven. De overdrachtsbelasting (ITP) en de vermogens- en erfbelasting die bij een koop komen kijken, worden per autonome regio vastgesteld; zie de regiopagina voor het tarief dat in de Comunidad Valenciana geldt.