Een kopersmakelaar inhuren in Spanje: wie betaalt wat en waar let je op

In Nederland ken je het onderscheid tussen de verkoopmakelaar en de aankoopmakelaar. In Spanje is die scheiding geen vaste regel. Een kantoor werkt vaak voor beide kanten van dezelfde deal, en de makelaar die je op Idealista tegenkomt heeft in de meeste gevallen een opdracht van de verkoper of de ontwikkelaar. Daarnaast bestaan er onafhankelijke kopersmakelaars, die uitsluitend namens de koper zoeken, vaak gericht op Nederlandse en Belgische kopers. Dat zeggen makelaars aan de Costa Blanca en de Costa del Sol zelf, en het is geen wettelijke indeling. Het betekent dat je als koper actief moet kiezen aan welke kant van de tafel je makelaar zit.

Wat doet een kopersmakelaar, en wat niet?

Wat doet zo'n kopersmakelaar? Volgens de makelaars die wij spraken, draait het vooral om vier dingen. Hij zoekt binnen jouw gebied en budget, en filtert de woningen weg die er alleen in theorie te koop staan. Hij achterhaalt wie het echte mandaat heeft, want dezelfde woning hangt vaak bij meerdere kantoren, soms met verschillende prijzen en maten. Hij plant de bezichtigingen en voert de onderhandeling. En hij begeleidt het contact met de jurist. Wat hij niet doet, is juridisch advies geven: kopersmakelaars zeggen er zelf bij dat een externe jurist het dossier moet controleren, omdat een makelaar dingen over het hoofd kan zien.

Wie betaalt de kopersmakelaar?

Wie betaalt wat, dat is de vraag die kopers het vaakst te laat stellen. Bij nieuwbouw betaalt de ontwikkelaar de makelaar doorgaans uit zijn verkoopbudget, zodat een kopersmakelaar jou daar volgens de makelaars niets extra's kost. Bij bestaande bouw ligt het anders: sommige kopersmakelaars vragen een vaste vergoeding, soms een bedrag vooraf voor het zoekwerk, en delen de commissie van de verkopende makelaar met jou als die er is. De percentages die makelaars noemden, liepen sterk uiteen, dus we noemen er hier geen. Maak het eenvoudig: vraag voordat je tekent wat je betaalt, in welke gevallen, en leg het antwoord vast in een e-mail die je bewaart.

Klik niet zelf op de contactknop

Een valkuil die twee makelaars onafhankelijk van elkaar noemden, is de contactknop op een portal. Klik je bij een advertentie op "contact", dan beschouwt de aanbiedende makelaar jou als zijn klant. Je eigen kopersmakelaar kan voor die woning dan vaak niet meer voor je optreden. Dat is een gewoonte in de branche, geen wet, en je blijft vrij om te kiezen met wie je werkt. De eenvoudige oplossing die ze geven: maak een screenshot van de advertentie en stuur die naar je makelaar, in plaats van zelf contact op te nemen.

Bij nieuwbouw speelt een tweede belangenvraag. Omdat de ontwikkelaar betaalt, heeft een makelaar belang bij projecten waar de vergoeding goed is. Een kantoor dat dat serieus neemt, kiest het project bij jouw wensen: de locatie, het type woning en de omgeving, en niet het project dat het meest oplevert. Stel de vraag gewoon: wie betaalt jou, en hoe kies je welke projecten je laat zien? Een makelaar die daar zonder omwegen antwoord op geeft, is meestal ook op andere punten open.

Controleren en kiezen

Controleer ook wie je voor je hebt. In de Comunidad Valenciana is inschrijving in het openbare register RAICV verplicht voor vastgoedmakelaars actief in de Comunidad Valenciana, en het inschrijfnummer is verplicht in elk mandaatcontract of opdrachtbevestiging (contrato de mandato o nota de encargo). In Catalonië is de inschrijving in het AICAT verplicht voor makelaars gevestigd in Catalonië. Zoek het kantoor op in het register van de regio waar je zoekt en vergelijk het nummer met je opdrachtbevestiging. De volledige controle, inclusief de rode vlaggen, staat op de pagina over het controleren van je makelaar.

Wat onderscheidt een goede kopersmakelaar volgens de branche zelf? Een echt kennismakingsgesprek, telefonisch of via video, waarin hij naar je budget, je tijdlijn, je financiering en je werkelijke behoeften vraagt, en waarin hij eerlijk zegt als wens en budget niet bij elkaar passen. Een schriftelijke uitleg van het proces, want makelaars merken dat kopers na een eerste gesprek maar een klein deel onthouden. Een onafhankelijke jurist, die jij kiest. En controle van de vertaling, want het Spaanse contract is bindend, ook als er een Engelse versie naast ligt. Zegt een makelaar dat hij een woning zelf niet zou kopen, dan is dat eerder een vertrouwensteken dan een afknapper.

Een kantoor kan je aanraden om bij de notaris een volmacht (poder) te tekenen, zodat de jurist de rest kan afhandelen. Dat is gebruikelijk en praktisch, zeker als je niet steeds kunt overkomen. Vraag dan vooraf schriftelijk wat de volmacht precies dekt, voor welke woning en hoe lang hij loopt, en laat dat beperkt tot wat nodig is. Zelf zoeken zonder kopersmakelaar kan ook, en niets verplicht je tot het inhuren van een tussenpersoon. Dat werkt het best als je de regio kent, Spaans spreekt of iemand hebt die dat doet, en je een eigen jurist inschakelt voordat je iets ondertekent.

Over de bronnen op deze pagina: de registerplicht komt uit de officiële bronnen in de tabel. De rest, zoals hoe kopersmakelaars werken en wie wat betaalt, komt uit gesprekken die wij voerden met makelaars aan de Costa Blanca en de Costa del Sol. Dat is ervaring uit de praktijk en geen geverifieerde bron, en afspraken verschillen per kantoor, dus leg ze altijd zelf vast.